24/11/2021

Assicurazione sul mutuo: attenzione ai costi

 

  1. Agevolazioni prima casa under 36
  2. Tasso fisso o tasso variabile
  3. Risparmia sull'assicurazione
  4. Le polizze accessorie non legate al mutuo
  5. Hai già sottoscritto una polizza?
  6. La surroga
  7. Richiedi un'analisi del tuo contratto di finanziamento

Dopo mesi di difficoltà legate al COVID, il mercato immobiliare si sta riprendendo guidato dal desiderio di comprare o cambiare casa con una più grande magari con un giardino dopo l’esperienza della quarantena, dai bassi tassi di interesse e dalle prospettive positive dell’economia.

Scegliere il mutuo non è facile perché il panorama finanziario è complesso e ci sono dei passi essenziali da compiere sui quali bisogna stare molto attenti per assicurarsi la scelta più conveniente soprattutto al momento dell’accensione del finanziamento. Questa è una fase delicata in quanto spesso il mutuo spesso viene condizionato o vincolato anche alla sottoscrizione di prodotti assicurativi o piani di accumulo.

Il consulente finanziario indipendente (o autonomo da normativa) supporta i propri clienti nella fase iniziale di stipula del contratto di finanziamento per farli accedere alle miglior condizioni di mercato e successivamente nel caso in cui ci fosse la necessità di rinegoziare le condizioni.

1. Agevolazioni prima casa under 36

Con il Decreto sostegni bis, se non hai ancora compiuto Età < 36 anni e hai un ISEE non superiore a ISEE < 40.000 euro annui, hai diritto a una consistente agevolazione in sede di acquisto della “prima casa” che sia stipulato tra il 26 maggio 2021 e il entro il 30 giugno 2022.

Questo beneficio consiste:

  • nell’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale
  • a tassi di interesse calmierati (massimo 1,8% per il fisso e 2,2% per quello variabile)

L’Importo massimo richiedibile non può superare 250.000 euro, inclusi eventuali interventi di ristrutturazione o miglioramento energetico e non si deve essere proprietari di altri immobili a uso abitativo in Italia o all’estero.

E’ sempre possibile inoltre accedere ad agevolazioni sul mutuo che coprono il 100% del valore dell’immobile inviando una richiesta a CONSAP, il fondo di garanzia mutui prima casa. Con il decreto sostegni bis la garanzia concedibile del fondo è elevata all’80% della quota capitale, dal 50% precedente.

2. Tasso fisso o tasso variabile

Tasso fisso o tasso variabile? E’ la domanda che si pongono tutti nel momento in cui optano per l’accensione di un mutuo. Meglio preferire il tasso fisso se non si intendono ricevere spiacevoli sorprese in futuro, la scelta è solitamente legata al reddito.

Chi ha un reddito elevato solitamente opta per un tasso variabile in quanto è più economico in una prima fase ed è più disponibile a rischiare e a sopportare future oscillazioni del tasso. Chi ha un reddito non elevato e il rapporto rata del mutuo e reddito mensile è superiore al 30%, è meglio che opti per un tasso fisso per tutta la durata del periodo di rimborso.

Gli indici di riferimento stanno registrando lievi aumenti, ma i valori sono ancora storicamente molto bassi e permettono oggi di ottenere tassi convenienti sui finanziamenti. Nel momento della sottoscrizione del mutuo vengono proposte varie assicurazioni per la copertura delle rate in caso di situazioni problematiche che devono però essere valutate attentamente sia sotto il profilo della reale necessità che del costo.

3. Risparmia sull’assicurazione

In recenti articoli pubblicati su immobiliare.it e citywire, si evidenza come spesso i mutui siano vincolati alla sottoscrizione di altri prodotti assicurativi o piani di accumulo. Come indica la FABI, federazione autonoma bancari italiani, questo è uno dei casi più diffusi di pressioni commerciali.

Talvolta il costo di queste polizze è “nascosto” agli occhi del risparmiatore in quanto diluito all’interno del finanziamento. In ogni caso rientra sempre tutti gli effetti tra le voci che costituiscono il Taeg (Tasso annuo effettivo globale), cioè l’indice che sintetizza il costo del mutuo per il consumatore, al di là del solo tasso d’interesse. Ma quali sono le polizze che vengono proposte insieme alla sottoscrizione di un mutuo? Sono sempre obbligatorie? Proviamo a fare un po' di chiarezza.

L’unica polizza davvero obbligatoria per il mutuo è l’assicurazione scoppio/incendio riguardante l’immobile su cui grava l’ipoteca. E’ obbligatorio averla, non sottoscriverla per forza con la stessa banca che ti concede il mutuo. Infatti se si opta per la sottoscrizione in autonomia spesso si risparmia fino a metà dell’importo. L’abbinamento dell’offerta (mutuo + polizza o altro prodotto finanziario) è vietato dalla legge e la banca non può imporre il prodotto assicurativo della propria rete in quanto il consumatore è libero di reperire un’assicurazione analoga di terzi sul mercato.

4. Le polizze accessorie non legate al mutuo

Le altre polizze che spesso vengono proposte alla sottoscrizione del mutuo sono quelle sulla vita del mutuatario, che interviene per pagare regolarmente il mutuo se il soggetto dovesse decedere prima della fine del finanziamento, e quella contro la perdita del lavoro in caso di licenziamento o altri casi si occupa di pagare le rate mensili per un periodo determinato di tempo come 6/12 mesi. Vengono però proposte anche altre assicurazioni come quella infortuni e RC capofamiglia. E’ utile sapere che queste polizze non sono collegate al mutuo e soprattutto non elementi essenziali per la banca ai fini di decidere o meno se concedervi il finanziamento.

Hanno invece una valenza commerciale in quanto il mutuo è uno degli strumenti con il quale si catturano nuovi clienti e oggi con i tassi di interesse al minimo, gli istituti di credito hanno un guadagno marginale sui contratti di finanziamento.

Non stiamo dicendo che queste polizze non abbiano una utilità, ma prima di sottoscriverle è necessario rivolgersi a un consulente finanziario indipendente per valutare la reale necessità e per individuare le migliori condizioni presenti sul mercato.

5. Hai già sottoscritto una polizza?

In seguito alla stipula delle polizze, il risparmiatore ha il diritto di ripensamento entro il termine previsto dal contratto che è di minimo 14 giorni. Inoltre, in caso di rimborso anticipato del mutuo, l’eventuale polizza non goduta va risarcita.

6. La surroga

Tutto quello che abbiamo detto fino ad ora vale anche nel momento della surroga, in quanto la nuova banca potrebbe proporre nuove assicurazioni al momento del passaggio. La surroga è gratuita e si valuta nel momento in cui un’altra banca offre un tasso di interesse condizioni più vantaggiose. La vecchia banca non può opporsi alla richiesta.

7. Richiedi un’analisi del tuo contratto di finanziamento

Da oltre 20 anni affianchiamo i risparmiatori nei confronti degli istituti di credito con un team dedicato alla consulenza e perizie per contenziosi finanziari. Tra le varie attività ci occupiamo di analizzare i finanziamenti a lungo termine come mutui, leasing, contratti di conto corrente, i prodotti finanziari sottoscritti in banca, affiancando spesso studi legali e commercialisti nell’assistenza a coloro che hanno subito un danno (scopri tutti i servizi).

Se hai domande o vuoi richiedere un preventivo di analisi compila il form qui sotto.