Sabato 7 giugno - Plus 24, p.11
LA LETTERA
Devo acquistare il 50% di un immobile che ho ricevuto in eredità in comproprietà con una sorella. L’appartamento attualmente è affittato con buona rendita. Essendo un immobile in zona di pregio (quartiere Prati di Roma), lo rileverei in un’ottica di investimento in modo da lasciare in futuro un valore e una rendita a mia figlia ancora studente .
La banca mi finanzierebbe 150mila euro con un mutuo a 15 anni con un tasso fisso Taeg del 3,45 % (facendo un mutuo sostituzione + liquidità del mio mutuo su prima casa a tasso variabile con spread 0,80% con ancora 45.000 euro di residuo e circa 7 anni di durata sui 25 stipulati). Ho in portafoglio fra titoli di Stato e una piccola gestione patrimoniale circa 150mila euro con una liquidità in conto di 80mila euro.
Inoltre sono iscritto a un fondo pensione dirigenti Mario Negri con un montante di circa 270mila euro e ho aperto due fondi Pensione per mia figlia e mia moglie con un montante totale sui 70mila euro. Se chiedessi un’anticipazione al Fondo Negri di 100mila euro ( mi mancano circa 7 anni alla pensione) e usassi un po’ della mia liquidità , sarebbe conveniente in alternativa al mutuo con i relativi interessi e costi da pagare ?
Ho anche un altro immobile del valore di circa 100mila euro, sempre ricevuto in eredità al 50% che abbiamo messo in vendita e che dovrebbe quindi fornirmi un’ulteriore liquidità.
Risponde Consultique Scf
La sua situazione patrimoniale è ben articolata e solida. La decisione se finanziare l’acquisto della quota dell’immobile tramite mutuo oppure tramite utilizzo diretto delle risorse (anticipazione dal Fondo Mario Negri e liquidità) va valutata considerando tre principali aspetti: onerosità dell’indebitamento, impatto fiscale, tutela previdenziale e patrimoniale futura.
Il mutuo proposto (150mila euro a 15 anni, Taeg 3,45%) è oggi piuttosto competitivo (spread su Irs tra 0,7% e 0,8%), specie a fronte della stabilità offerta dal tasso fisso. L’onere complessivo stimato in interessi si collocherebbe intorno ai 42-45mila euro nel periodo (inclusi costi accessori). Tuttavia, trattandosi di mutuo con finalità parzialmente legate alla liquidità e non esclusivamente all’acquisto della “prima casa”, la deducibilità fiscale degli interessi potrebbe non essere pienamente applicabile e va verificata con attenzione. Il vantaggio principale del mutuo sta nella mantenuta liquidità e flessibilità finanziaria, qualità preziose in un contesto di reddito da libera professione e spese universitarie imminenti.
Richiedere un’anticipazione di 100mila euro dal Fondo Mario Negri (possibile fino al 75% della posizione maturata per acquisto prima casa o ristrutturazione) implica una tassazione immediata più elevata rispetto a quella applicata alla rendita pensionistica futura che, nel suo caso, beneficerebbe dell’aliquota del 23% per il maturato a partire dai versamenti del 2007.
Inoltre, drenare ora risorse dalla posizione previdenziale potrebbe ridurre sensibilmente l’assegno pensionistico integrativo atteso, proprio in un momento in cui è strategico garantirsi flussi futuri stabili. Mancando sette anni al pensionamento, il tempo per reintegrare il capitale eroso è limitato. Un’opzione efficace potrebbe essere una strategia ibrida ossia ridurre l’importo del mutuo (per esempio richiedere 100mila euro anziché 150mila), utilizzando 50mila euro di liquidità disponibile, evitare l’anticipazione dal fondo previdenziale, per preservarne i vantaggi fiscali e previdenziali futuri e infine attendere l’esito della vendita del secondo immobile, che potrà contribuire ad estinguere anticipatamente parte del debito, riducendo i costi complessivi del mutuo. In questo modo, manterrà un buon livello di liquidità di emergenza (circa 30mila euro residui), preserverà la componente previdenziale (strategica a 61 anni), e ottimizzerà il costo finanziario grazie a un indebitamento contenuto e sostenibile rispetto al reddito familiare.
